元旦过后。
长江实业的办公室，林志超迎来了一位老朋友——许爱周，他热情的陪着许爱周在沙发上品茶。两人是在林志超当年做航运时认识的，还是林志超主动上门请教，当时许爱周并没有因为林志超是年轻人、新手，而摆架子，相反给与了一些帮助，指导了林志超的一些问题。
呷上一口极品普洱茶后，立马让人有种甘醇爽口。
去年内地举办了首届广交会，普洱茶就在内地贸易的名单里，因而香港的普洱茶多了一个大渠道。而广交会以后的每一年都会如期召开，据林志超所知，前世连那十年里都如期举行，算是唯一的贸易渠道；不过，那个时候香港商人去内地商谈，对象都已经不是专业的人才，而是一群举着本子的人，重要的是，香港商人也必须举着，谈判之中要引入至理名言，所以比较困难。
目前，香港和内地的贸易约为10~12亿港币，占总额的15%左右；其中，进口占十亿多，出口仅一亿多。很显然，内地的原材料是香港工业需要的。
“许老，您无事不登三宝殿，今天来我的公司，莫非也是想重操旧业，进入地产业分一杯羹？”林志超笑着说道。
许爱周顿时笑了起来，并说道：“林生果然聪慧异常，我这尚未开口，便知道我的来意。难怪，你能打下如此庞大的事业。”
林志超客气的说道：“您过奖了！”
都能当林志超爷爷的商业老前辈，在清朝都活了三十年的人物，且当年提携过他，所以林志超很尊重许爱周。
随后，许爱周说出正题：“最近航运价格高涨，我年龄又有些大了，说明航运是你们年轻的天下了。我想趁着这种机会上岸，将资金投入到地产上来。”
林志超说道：“这是好事啊！你资金雄厚，当年也是堪江的地产王，若是进场，一定可以成为业界翘楚。”
许爱周见林志超一味的吹捧自己，心中感叹林志超这个年轻人真是商业奇才，就算身处高位，也依旧不骄不躁，为人处事更是没话说。
如此年轻，又如此会做事，他这个‘香港华人领袖’怕是远比何东影响力巨大，也走得更远。
见状，他立马说道：“不是想进入开发住宅楼盘，毕竟我年龄大了，没精力搞那些了。我是想进入商业大厦领域，购买商业地皮、兴建商业大厦，长期收租。所以，我联合了几个好友，打算成立中建企业，也希望你参与进来，给点意见。”
林志超有些意外，还以为许爱周只是来请教一下他，没想到让他入股中建企业。
当然，他也明白，入股只是个小股东，许爱周肯定是牢牢把持绝对股份；而他这样做，显然是要求更稳健。
与此同时，这种入股的话，将来很容易被大股东洗出去。
“有哪些人？”林志超询问道。
许爱周终究是对他也有一些提携之恩，而且又是商业前辈，拿出一点资金，就当捧个场子也不是不行。
“彭国珍、关奋发”许爱周说出几个名字。
彭国珍算得上此时‘地产前十’，前世在1972年上市时，融资比长江实业还高，可见其实力；不过在1973年股灾之后，彭国珍居然跑到马来投资，结果又遇上石油危机，导致公司策略失误；等到香港地产回暖时，他已经没有多大的实力，再加上已经是七十年代末，结果可想而知，中英谈判直接让嘉年破产，而彭国珍也病逝。
见许爱周兴致的邀请自己，林志超觉得推辞不太好，便说道：“那我就参一股，投个5%怎么样？”
许爱周顿时心情不错，他邀请林志超，是想发展时给予一些意见，但肯定不想林志超在中建坐大。他其实也是硬着头皮来求合作，多多少少有些让林志超偿还当年的提携之恩。
没办法，事关许家上岸的事情，他也只能邀请这个地产奇才加入。
“好！正好我在皇后大道中觅得一幅地皮，中建就以这个项目为契机。”
林志超点点头，说道：“许老这个时候进入商业地产，可是找准了好时机，随着香港本土工业产品占据出口的大半，转口贸易转弱，我相信国外公司和机构，会纷纷来港建立分公司和办事处。”
许爱周眼前一亮，他投资商业大厦纯粹是抱着上岸的心思，当然也有香港经济发展迅速的原因，但绝没有林志超看得如此明白。
“有道理！”
在林志超看来，许爱周不是威胁，毕竟能投资几幢商业大厦？
而林志超并不打算吃独食，所以商业大厦的投资不会那么夸张，有合适的机会就投资。
更何况，林志超已经抢了许爱周家嘴最贵的商业大厦，接下来暂时不会购买商业地皮了。
随后，许爱周约了个时间，他请客邀请大家聚聚。
“林生留步”
林志超将许爱周送出办公室。
之后。
他喊来副总经理黄昌宏。
“雪厂街十号的商业项目，也可以开始策划图则了！”
黄昌宏点点头，很是亢奋的说道：“好的，我马上安排设计。这幅地皮港府给的地积比是12，也就是可以修建10.8万平方尺。如果按照地盘实占面积的话，预计只能修建14层；如果老板觉得14层不太好，那就修建16~18层，这样成本增加。”
地积比是港府批的，所以楼房高度和楼面面积，不是发展商想修多高多大！
黄昌宏的意思很简单，修建14层能省建筑费，修建16~18层会增加成本，两者高度虽然不一样，但实际上楼面面积是一样的。
林志超才不会才会成本的，这些大厦都是在六七十年后，依旧会在收租，所以必须用好材料。
“建筑成本不是问题，我追求的就是甲级写字楼大厦，所以各方面都需要达到要求高。”
“嗯”
接着，林志超又继续说道：“这幢大厦我打算融入我的购物中心理念，一至三层为商铺，其中一二层为服装手表珠宝等、三层为茶室、餐厅，地库同样设计成商铺。”
小型大厦，一层也不过十个商铺左右，完全可以招商足够的品牌；而且，最近几年也正是欧美品牌进入香港的萌芽期，就拿手表来说，香港已经代理了不少欧美品牌；就连鳄鱼恤都准备代理欧美服装品牌，引进香港发展。
所以，雪厂街十号完全可以如此设计。
至于美丽华酒店那边的购物中心，也是没有问题的毕竟都要到六十年代开业，届时正是香港旅游和经济旺盛的年代。
林志超也不担心有人模仿‘美丽华模式’，毕竟巨大的投资根本不是华资可以染指的；至于英资，他们对于地产是反应迟钝的，更不可能模仿。
前世的海运大厦，怡和是受到了港府的资助，才斥资6000万港币兴建而成。其本身的实力，因为海外投资比例过大，所以并不是很足。
黄昌宏说道：“那修建16层比较合理，这样一层还能多出一下商铺面积，大概又7000平方尺。”
林志超点点头，说道：“其它方面也是要求现代化一点，先找合作的建筑则师楼吧！”
黄昌宏灵机一动，说道：“那我们找几家则师楼，通过投标来选出最佳方案吧？”
林志超眼前一亮，说道：“可以！晚点我把要求整理一番给你，届时进行招标。”
这种办法挺好的！
至少，比直接找知名则师楼的好。
黄昌宏离开后，林志超伸伸懒腰，如今已经两个商业项目提上日程，当收租佬的日子不远了。
中环。
许爱周、林志超、彭国珍等人来到皇后大道中28号，大家已经合组中建公司，许爱周占股70%，彭国珍占股15%，林志超、关奋发等人占股5%。
以林志超的身份，占股5%，明眼人都可以看出来，他是看在许爱周的人情上，象征性的加入而已。也可以得知，林志超一般不和人合伙经营地产，除非对方面子够大。
“林生觉得怎么样？这三幢物业占地面积1.5万平方尺，要价2100万港币。”许爱周兴致勃勃的说道。
林志超看了三幢物业，又看看周围，说道：“好地段！皇后大道、毕打街交接，中环的心脏地段，价格虽然贵了点，但机会可遇而不可求。换做是我，恐怕2500万都必须拿下。”
这幅地皮是将来的中汇大厦地盘，不过目前只有1.5万平方尺，显然在九十年代经过并楼，让地盘面积达到了2.2万平方尺。
而这幅地皮距离林志超手中的‘香港大酒店’地皮，属于斜对面可谓中环好地皮。若是林志超得知消息，搞不好都忍不住先下手为强了；当然了，他还是在克制自己的欲望，毕竟‘硕大无朋’的道理必须明白。
众人意外的看向林志超，似乎在说，听大家讲，你林志超都是地皮便宜的时候才买，地皮高的时候，什么时候出手过？
许爱周却很高兴的说道：“比起林生手上的香港大酒店地盘，小了很多，地段稍逊一点点。”
他其实也看中香港大酒店地盘，奈何去问嘉道理家族，发现业主已经变成了林志超；他又问购入价格，嘉道理苦笑的说只有1200多万港币。最终许爱周明白，原来林志超早就买入那幅地皮，而且还是‘当时天价’、‘现在廉价’的价格拿下的。
佩服！
林志超说道：“哪里哪里，其实差不多！关键是要看怎么策划修建，这样才算得上一流的甲级写字楼。”
许爱周也说道：“林生说得有理！不过我认为动作要快，现在中环商业楼宇重建尚未开始，我们要是
林志超只能说佩服，许爱周还是经验老道的，当然这也是各人站在不一样的角度看问题。
而皇后大道中28号在三十多年后，反正也要并楼重建，所以也没有必要高标准建筑。如此一来，这幢大厦明年就可以落成了，从设计到建筑用12~18个月时间足够了。
接下来，众人又各抒己见，对建筑的设计提出一些看法；林志超也不例外，不过他没有将二层以上作为商铺，毕竟这个属于长江实业的内部机密，暂且不予公布于世。
整体来说，就是一层和地下室作为商铺，二层以上作为写字楼；不过将来也是可以将二三层改为商铺，只需向政府部门审批即可。
皇后大道中28号，许爱周打算修建一幢15层高的‘亚细亚行’，每层面积1.2万平尺，可有18万平仓的收租面积。建筑费大概在六七百万，总计投资近3000万。
事实上，若是再隔半年以上的时间，怕是地皮费都可以省下500~1000万港币；这几年的地皮涨得太狠，预计今明两年暴跌后，六十年代初未必都能重回这个价格。
与此同时，林志超也明白，这个中建企业看似是合资，将来其余股东都会逐渐退出，许氏家族利用大家一番而已。
比如这个彭国珍，看似又15%股份，但后世破产后，势必会让许氏家族趁机收购其股份。
所以，林志超也没有当真，发表的意见有限。
他是香港的地产大亨，很多人都想找他合作，包括和东莞商会背后的大佬周锡年也合作过，不过这个合作显然是有利可图。
荃湾，长江工业集团。
长江工业集团在中环是有营销总部的，但荃湾才是大本营。
不过雪厂街十号的商业大厦竣工后，林志超打算将长江工业集团总部搬进中环，届时，荃湾工业园只算是生产中心。
会议室里，集团高层和各子公司总经理纷纷汇报工作。
长江假发的总经理陈麟元说道：“去年，长江假发一共是盈利510万港币，较前年下跌25%主要原因是香港假发工厂泛滥，很多家庭作坊出现，他们投资三五万港币，便可以生产出假发；与此同时，竞争激烈让欧美批发商进一步压价，利润大大降低。”
闻言，林志超并无意外的表情，说白了，假发产业已经给他带来1800万港币的利润（三年），他已经非常心满意足了。
“全港有多少假发工厂？多少工人？”
“假发工厂含家庭作坊的话，恐怕已经有三百家；统计在内的工人差不多六千多人，未统计的估计也有两三千。”
林志超点点头，说道：“那能做到500万的利润，已经非常不错了。接下来，你有没有什么想法？”
陈麟元知道，老板这是考验他。他不担心失业，毕竟以他的资历，就算假发厂倒闭，他也可以去集团其它子公司或者集团担任职务。
不过，作为子公司的总经理，还是有个好处，那就是年终奖可以拿到手软，可以达到12个月薪水。比如他在前两年，都是年终奖都拿到了30000港币，加上薪水，年薪已经高达6万港币。
陈麟元马上说道：“香港假发产业并没有颓势，只是竞争激烈，我觉得假发在欧美的流行起码还有十年时间以上。所以，面对这种情况，我觉得后期我们应该将更多的精力放在代理上，逐步降低产能。与此同时我们应该追求更高档工艺的假发制造，提高竞争力。”
林志超点点头，说道：“好，就按照你的思路发展。”
反正也赚得差不多了，是该慢慢的降低产能，这样可以节省成本；而追求高档工艺的假发，可以提高利润率和竞争力；代理香港假发，他们有天然的优势和现场的渠道。说白了，就是让那些假发厂给他们打工，毕竟不是所有的假发厂都有销售渠道。
前世‘摇摆六十年代’的三大‘代表名词’中，就有披头士、迷你裙、捷豹e-type；所以，假发有十年的辉煌是没有错的。
交给陈麟元去搞，一年为林志超创造三五百万的利润，十年也是不菲。至于陈麟元的薪水，不会受到业绩下滑而影响，相反还会逐年上升，比如他今年的薪酬将突破七万港币。
毕竟，林志超现在已经不去理会假发生意了，基本也就是开集团会议的时候，会询问一下。
接下来，长江塑胶的总经理陶德荣作工作报告。
“去年，我们的产能提升了50%，工人达到2000人，所以创造了1500万港币的利润香港塑胶产业竞争也变得激烈起来，如今也有接近三百家塑胶工厂，不过我们依旧占据着香港塑胶出口的25%，其中约有8%是代理工厂生产的”
全球90~95%的塑胶产自香港，而香港的塑胶又有17%产自长江塑胶厂，这些数据不简单。
当然又理所当然，长江塑胶厂是发明创始人，又拥有庞大的资金做后盾，
李家成前世都能赚上大几千万港币，林志超还不得赚两亿才算合理。
这些产业被林志超提前引进香港，好处不仅仅是表面上的，还有就是香港提前获得外汇后，又可以拿去‘钱生钱’。
实际上，对比前世同一时期，香港估计能提前1~2年实现‘港产品’占出口总额的70%，超过了转口货物的比重。也就是截止1957年底，可能实现这一目标，而前世是1959年底实现的。
“后续的发展，你是如何规划的？”林志超听完汇报，立马问道。
各大子公司总经理，拥有相当大的独立自主权利，这也是在培养人才。
陶德荣自然有准备，否则会被老板看轻，他马上说道：“新的一年，我们还需要扩大生产，大概在2500人的规模。与此同时，继续发展代理其它公司产品、扶持家庭式作坊（后续工艺），避免投资过速、产能过剩等事件”
“好，差不多的原理，那就是掌握渠道和工艺最重要。”林志超肯定的说道。
其实，长江塑胶厂看似市场占比很高，却能获得同行的尊敬；因为本来可以产能更高的，但还是拿出三分之一给同行做，仅收取15%左右的代理费。
这在其它工厂企业主眼里，简直就是活菩萨，夸奖林志超照顾同乡和同行。
而且在去年，塑胶颗粒在下半年上涨50%，又是长江塑胶厂站了出来，以略微盈利的价格（涨幅10%）供应了香港很大一部分市场，因为长江工业提前囤积了很多原材料，所以受益的工厂高达上百家。
原材料上涨，塑胶的价格自然也稍微上涨了一些，大家不仅没有亏成本，反而还略有多盈利。
假发、塑胶，这两个产业已经彻底交给陈麟元、陶德荣，林志超偶尔过问一下就行。不过一年给林志超创造2000万港币的利润，真是躺着拿钱。
重要的是，这两个产业都不需要再投资了。
接下来，是旅行者行李箱、公仔面的总经理，陆续工作汇报。这两个产业都不大，只能说有赚头。
旅行者行李箱的总经理沈云浩，汇报道：“目前行李箱出口有个问题，那就是占用面积大，运费高.与此同时，欧美各大行李箱制造商承认我们的专利技术，愿意交纳专利费.”
林志超点点头，说道：“这是好事！至于‘旅行者’行李箱出口的问题，可以慢慢来，我们的人工成本低，还是可以打开欧美市场的。不过要谨防香港山寨工厂，这个专利不能再免费了，本来也不适合香港的山寨工厂。”
沈云浩说道：“嗯。欧美人购买行李箱，是不会选择山寨工厂的，对于品牌很看重，同样对质量非常看重。所以我们后期会继续革新技术和质量，争取成为一个全球行李箱品牌。”
确实，‘旅行者’行李箱不可能一炮而红，只能慢慢升级做品牌。
说实话，行李箱的材质、工艺，都是非常复杂的。
接下来，长江玩具厂的总经理柯严平也做了汇报：“去年我们凭借芭比娃娃在全球畅销，利润进一步扩大，达到了1200万港币.”
若是将这些事情讲出去，要震惊整个香港工业圈。
香港纺织业的no.1，一年也不可能盈利500万，至少目前不现实。而成衣行业的老大‘东方制衣厂’，一年的盈利也才500万港币。
而且这两个产业需要一直更新机器，否则会跟不上新技术，逐渐没落的。
说白了，这两个产业虽然庞大，但是群雄逐鹿的局面，且还有大量的小军阀混战；所以长江工业随便拉个子公司出去，都是香港工业的巨头。
不过纺织和成衣的巨头，他们潜力还很大，但长江假发已经走下坡路。
最后长江拉链工厂的工作汇报才是大头，鲍春来汇报道：“去年，长江拉链创下3800万的盈利新的一年，长江拉链需要投资的资金也比较多”
拉链赚钱是赚钱，但也需要投资，每年都需要拿出30~50%继续投资。
最终，林志超说道：“该投资的地方，一样不能少，前提是行业前景要分析对。拉链、行李箱、方便面、玩具都是可以投资，塑胶放慢投资，假发不投资.”
作为集团总经理，林志超很快做了安排，众人纷纷拿着纸和笔记录下。
长江工业集团起来呢创造了7000万的盈利，早已经是香港
长江工业账上躺着6000多万的现金流，林志超可以全部抽取都无妨。
