最近在网上经常可以看到与房价有关的话题，什么提前还款被银行拒绝了，烂尾房业主联合起来拒绝还款了，哪里哪里的房地产商为了卖房子又出了新政策了。这给许多人的感觉是，中国的房地产业好像遇上了大问题。有些人言之凿凿地说，房地产的泡沫期马上就要过去了，接下来将会面临严重的金融问题，就像是昔日香港、日本的房地产泡沫经济一样。这话说的可能让有的人一头雾水，香港的房价暂且不谈，大家都知道那里价格高得离谱，明星能住上一室一卫的房子就是豪华住房了。
这日本的房地产泡沫经济又是怎么一回事？日本不是发达国家昔日的世界第二大经济体吗？他们的房子也出过问题吗？如果你回到上个世纪80年代中期到末期的日本，你可能会看到这么一个神奇的现象，一个日本人贷款买房，随后把房子抵押给银行继续贷款，然后拿贷款的钱继续买房，再抵押，再贷款，最后一跃成为大富豪。这怎么可能？现实又不是游戏，这种明显的问题也会发生，而且他们看不出来这种钱是有泡沫的，水分极大的嘛。
但这的确是一个真实事件，在那时，一个叫做渡边的日本人就是靠此发家的。渡边如今的资产接近7000亿元，换算成人民币的话，大概就是350亿。在此之前，它不过是停车场一个小小的包租工而已，而这么有钱、这么豪横的渡边，也不过是当时日本的一个缩影而已。如果站在1987年日本的街头，那么随处可见的就是挥舞着万元大钞做出租的商务男性。那个时候出租车的起步价就是1万日元，按照当时大概120 : 1的汇率来算，坐一次出租车就得花80多美元。估计美国人去日本都不敢坐出租车。你别嫌贵，出租车还挑客人呢，想坐还不一定拉，你还得看司机师傅的眼缘，付钱都得靠抢。而这也只是东京一个极小的缩影。那时满世界都是日本人，他们乘着飞机到处飞，买东西，逛商场，吃就吃最贵的，什么金箔冰淇淋、金箔三文鱼，把他们带入现在的大户沙特，就能想象到那是一种什么场面了。
那时日本人有多有钱，从日本女性的身上也可以反推。一二八十年代东京的女生往往会交往四个男友，他们各有名字，上供男、跑腿男、腹账男和本命男。他们分别是干什么的呢？第一个上供男，顾名思义，主要任务就是上供，女生看到什么喜欢的就让他去买。第二个跑腿男，就是指女生出门的时候，他负责开车接送。第三个，付账。男女生在外面看到喜欢的东西，一个电话就会让他来付账。第四个，本命。这是日语里的一个词语，意思是只有她才是女生喜欢的人，算是正经的男友。有的人可能会问了一个女生交往四个男友，这些男的也同意。这是因为那个时候的日本人都很有钱，在现代社会，男女朋友关系中，金钱是无法跨越的一道横沟。两个人人品差不多，一个人有钱，一个人没钱，大多数都会选有钱的。可如果所有人都有钱怎么办呢？那就只能互相竞争。
日本当时面临的问题就是这个，大家条件差不多，都非常有钱，日本尤其是东京的女生就这么多，你不花钱还想交往？当然，男生也不是真傻，他们也在期望用自己的行为和钱包换得女生的真心，从花钱的备胎上升到本命。这么看来，这也算是一种竞争上岗。
说了这么多有关日本经济繁荣的情况，但它经济繁荣的原因似乎还没有解释清楚。那么，日本猛然上涨的经济、房地产的泡沫到底是怎么出现的呢？想要了解日本畸形繁荣是怎么出现的，我们还得从当时的世界形势开始说起。
1970年，日本的丰田汽车在美国大获成功，以及为首的日本产品一拥而入进入美国，直接把美国的制造业砸了个七零八落。无数美国人走上街头狂砸日本车，发泄他们心中的愤怒。他们是没活干的汽车工人，砸日本车是为了发泄心中的怒火。这带来的直观反应就是美国贸易赤字大大增加，1984年美国对日本赤字达到368亿美元，1985年就变成了四百九十六亿一年时间就上涨了35，可以说那时候美国的经济面临着巨大的问题。另一个超级大国苏联呢？比美国更完蛋。
苏联1979年开始打阿富汗，战争打了十年1986年又发生了切尔诺贝利核电站泄漏。东欧经济失衡，人心浮动。比起美国，苏联的问题更大。两个老大自顾不暇，下面的小弟就吃得盆满钵满了。也正是在美苏两国焦头烂额的大背景下，日本开始发力了。尤其是1985年，美、日、英、法、德五国签订了广场协议之后，日本就踏上了快车道。所谓广场协议，简单来讲就是在纽约广场饭店签订的因为美元汇率过高，导致赤字太大，让四国帮忙的协议。广场协议之后，日元飞速升值，美元能够兑换成的日元越来越少，这造成的影响有两个，第一个是日元升值，出口企业的利润就下降了。
很好理解，虽然日元更值钱了，但外币不值钱了，换的日元少了，做外贸的可不就吃亏了吗？1986年一年，日本的出口企业就损失了八兆日元，以照技术的钱。日本政府为了避免问题越来越大，就放宽了企业融资，降低了贷款利率来帮助企业。第二个影响呢，是外来资本大量流入。也很容易理解，现在全世界汇率都在跌，钱越来越不值钱，肯定要找一个最保值的货币。左看看，右看看，未来的亚洲金融中心日本似乎不错，就你了。然后出现的现象就是买地。外来资本买地，因为他们来日本本来就是防止钱不值钱的，而日本又是一个跟我国文化关联性很重，买什么都不如买土地的国家。因此，外来资本为了防止钱贬值，大量购入土地，企业也在买地。外来资本涌入使得地价攀升，他们亏得够多了，为了账目好看一点，就从银行贷款买地，坐等土地升值。这里还有一个小的影响因素，银行放低了贷款利率，势必就要降低存款利率，拉动内需。1986年，日银的活期利率降低了0.26%，跟没有一样。
而相对的则是日本的房价逐渐走高，老百姓省吃俭用，就那么点钱，银行利率下调，钱变少，房价节节攀升，越来越高，这买哪个还用想吗？于是大量的民间资本也涌入了房地产市场。在多重影响之下，日本的土地价格越来越高，都已经不是节节攀升那么简单了，简直就是坐火箭一样往上涨。1986年东京地价涨了二百三十八一九八七年涨了653。到了最后，日本的房价达到了一个让所有人都瞠目结舌的地步，总地价以842兆元，什么概念呢？那时的美国总地价是403兆元，一个日本可以买下四个美国。
几乎所有有点钱的日本人都去投资房地产了，房地产的风甚至还影响到了别的行业从业者的思维。在龙珠中，悟空的敌人弗利萨登场时，他手下的小弟就说过这么一句话，弗利萨是宇宙帝王，征服了地球球后会高价卖给其他种族。看起来是不是有些眼熟？把地球换成房子，弗利萨换成房地产大亨，是不是就熟悉很多了？
没错，就连闻名世界的七龙珠故事都受过房地产思维的影响。宇宙中的帝王都要卖房子挣钱，看来房地产真的很挣钱。在那时的东京，流传着这样一个笑话，如果天皇愿意把皇居贡献出来，我能去跟美国换一个加州。虽然天皇不会卖皇居，美国也不可能卖加州，但一块地和一个州对比，足以说明当时日本地价的高昂与可怕了。但再好看再繁华的泡沫，也只是一个漂亮的泡沫。终究会破的。沉迷在纸醉金迷、灯红酒绿下的日本人很快就为此付出了代价，并告诉了所有人，脱市祥需萧条产业全部投入房地产是没有好下场的。这么来看，日本的房地产很像是一个击鼓传花，每传一次，价格都会上涨，直到涨到天花板，涨无可涨，房价就会嘣的一声爆炸，然后所有人开始往回传，房价迅速下跌。
这正是日本1989年时面临的问题。那时日本的泡沫经济已经来到了顶峰，所有的经济指标状况空前，但实体业每年产出就这么多，你钱再虚，吹的泡泡再大，实体业跟不上也白搭。是实体业价格能翻十倍、30倍、50倍甚至100倍，可它不能翻200倍、300倍。投机者失去了欲望，日本的土地价格就开始飞速下跌。而在1990年。日本管控金融的大藏省发布了关于控制土地相关融资的规定法律条文之后，房地产的走向就开始失控了。就像是一台在公路上开到了180的跑车，你不减速，一下子按刹车，跑车就会开始漂移，不受控制了。随着土地价格的下降，率先受到冲击的就是与房地产行业息息相关的股市。
1990年，股市价格开始逐步下跌，1991年，土地价格也开始大幅下跌。1992年3月时，日本的日经平均股价不足两万点，比起1989年几乎少了一倍，而到了八暂时，日均股价更是跌到了只有一万四千点。几乎是在转瞬之间，还在欢呼雀跃的日本人就迎来了末日，企业和银行开始抛售地产，可谁会买赔钱货？只能不断下降价格回笼资金，这就形成了踩踏效应，于是价格循环往复，继续下跌。东京港区CBD附近有一片地，这块地在87年的价格是21兆元，等到了1997年时，这块地的价格变成了3723亿，仅有八七年时的1/7。这还是东京的地价，更惨的是那些把大量现金投入房地产中买房的普通人。1991年，青山南谷锦通附近的一个民宅，当时的价格是16亿元，等到了九六年的时候，这座楼以730万元的价格被贱卖出去，较之最高价格足足跌了22倍。房地产的下跌与许多民众的生活息息相关，尤其是那些贷款买房子的人，他们背上了高额的负债，手中的资产却飞速缩水。
有的日本家庭无力还款，只能让孩子辍学打工，妻子出去进行皮肉生意，快速来钱负担债务，防止仅有的房子也被波及。但更惨的日本人却是在一个又一个倒闭缩减的企业中被裁员，丢掉饭碗，身上还背着债务。他们去借高利贷，去赌博，下场已经注定。据统计，泡沫戳破之后，日本每年的自杀人数由每年的2万增长到了34000以上，日本女生再也没有四个钱包，日本男生也失去了进取的动力。许多人怀念着那个虚假繁荣的时代，怀念着他们可以大肆花钱宛若世界主宰的时代，更有人将所有错误都怪在社会，怪在过去的政策上。
再之后就是著名的平城废宅时期了。失去了欲望的日本男性，有相当一部分待在家中不出去工作，成为了宅男。这种心态上的变化，似乎也反映出了社会的逐步改变。嗯。
